Shikikin, reikin, genjō-kaifuku : le système locatif japonais a ses propres règles. Voici comment bien s'assurer et récupérer sa caution sans mauvaise surprise.
Au cœur du système locatif japonais se trouve un duo financier incontournable : le shikikin (敷金) et le reikin (礼金). Le premier est un dépôt de garantie remboursable versé pour couvrir d'éventuels impayés ou dégradations, tandis que le second est un paiement non restituable, perçu comme un remerciement au propriétaire. Cette dualité, sans équivalent direct en France, surprend souvent les locataires étrangers à leur arrivée.
Le montant du shikikin n'est pas encadré comme un dépôt de garantie européen : il est fréquemment égal à un ou deux mois de loyer, parfois plus selon le bailleur. Le reikin, lui, ressemble davantage à une prime d'entrée sans espoir de récupération, et peut représenter un coût d'installation non négligeable qu'il faut budgétiser dès la recherche de logement.
Comprendre cette distinction dès la signature du bail permet d'anticiper le coût réel d'installation, souvent sous-estimé par les nouveaux arrivants — voir aussi notre page Déménager au Japon.
Trois notions juridiques japonaises déterminent ce qui peut être retenu sur le shikikin au moment de quitter le logement.
La remise en état ne couvre que les dommages imputables à une négligence ou un acte intentionnel du locataire. L'usure normale liée au temps ou à l'usage ordinaire reste à la charge du propriétaire, selon la ligne directrice du MLIT (ministère du Territoire et des Transports).
Un système d'amortissement déprécie la valeur des équipements selon leur ancienneté : un papier peint décoloré par le temps n'est pas facturé à sa valeur de remplacement complet, mais selon sa dépréciation réelle.
La facturation d'une réparation est limitée à la surface réellement endommagée — un seul pan de mur ou une natte de tatami — et non à la rénovation complète d'une pièce pour un dommage localisé.
Vérifiez aussi la présence d'une clause de shōkyaku (償却) dans le bail : elle peut rendre une partie du shikikin non remboursable, même si le logement est rendu en bon état. Le délai de restitution est habituellement d'un mois après le départ, sans être légalement imposé. En cas de litige, les centres de défense des consommateurs et la procédure des petites créances restent les recours disponibles.
La kasai hoken constitue la base incontournable de toute assurance habitation au Japon. Bien qu'elle soit souvent assimilée à une simple assurance incendie, elle couvre en réalité un ensemble large de sinistres : en raison de la forte densité urbaine et des nombreuses constructions en bois, les risques d'incendie, d'explosion ou de dégâts liés aux typhons sont particulièrement préoccupants.
Une police kasai hoken protège la structure du logement mais aussi les biens mobiliers et équipements intérieurs. En 2026, la plupart des prêteurs immobiliers imposent sa souscription comme condition préalable à l'octroi d'un crédit, ce qui en généralise l'usage même pour les propriétaires.
Elle est souvent couplée à la jishin hoken (assurance séisme), facultative mais vivement recommandée dans une région exposée aux tremblements de terre, et bénéficiant de subventions gouvernementales qui en abaissent le coût.
Les trois familles de couverture à connaître pour choisir sa protection.
Incendie, explosion, typhon, dégâts des eaux, vol.
30 000 – 50 000 ¥ / an
Propriétaires et locataires — souvent exigée par le contrat de prêt ou le bail.
Dommages dus aux tremblements de terre et tsunamis.
15 000 – 25 000 ¥ / an
Subventionnée par l'État — vivement recommandée, couplée à la kasai hoken.
Protection étendue incluant toutes formes de risques habitation.
Sur devis
Pour propriétaires et locataires exigeants souhaitant une couverture large.
Pour les étrangers et expatriés, il est conseillé de privilégier les compagnies offrant un service en anglais pour faciliter la souscription et la gestion des sinistres.
La restitution intégrale du shikikin est idéale mais rare. Elle dépend de l'état du logement et de l'absence de clauses particulières dans le bail. Généralement, une retenue partielle est appliquée pour couvrir les réparations dues à la négligence ou aux dégradations.
Seules les dégradations résultant d'un acte intentionnel, d'une négligence ou d'un non-entretien sont à la charge du locataire. L'usure normale liée à l'usage ordinaire est généralement considérée comme responsabilité du propriétaire. Voir aussi notre page Logement au Japon.
Il est conseillé de contacter d'abord la société de gestion immobilière. En cas d'échec, le locataire peut saisir un centre de défense des consommateurs ou utiliser la procédure des petites créances pour régler le différend.
La kasai hoken offre une protection étendue contre plusieurs risques courants dans les logements au Japon, notamment incendie, typhon et vol. Elle est souvent obligatoire et constitue une sécurité indispensable pour tout locataire ou propriétaire.
Le couplage de ces assurances couvre aussi bien les risques d'incendie que les dommages sismiques, très pertinents dans un pays soumis aux tremblements de terre fréquents. Le gouvernement soutient financièrement la jishin hoken, rendant ce duo accessible et efficace.
Bien comprendre le shikikin, le reikin et la kasai hoken avant de signer un bail évite bien des déconvenues à l'entrée comme à la sortie du logement.
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